Por que 7 gates
A maioria dos negócios de terreno morre por um problema que aparece depois da compra: uma lavra no subsolo, um CNAE proibido, uma faixa de marinha. Os 7 gates abaixo são verificações eliminatórias, se um falha, o terreno é descartado ou vira alerta antes da escritura. É a diferença entre comprar com segurança e "comprar e depois resolver".
Quem é o dono e qual o polígono real do imóvel, não a área da escritura, a geometria registrada.
RISCOComprar de quem não é dono, ou área menor que a anunciada.
Sobreposição com processo mineral. Concessão de lavra ativa impede alvará de construção.
RISCOTerreno preso sobre lavra, Criciúma/SC inteira é campo carbonífero.
Faixa de marinha (33 m da LPM) em terreno costeiro implica foro e laudêmio à União.
RISCOCusto recorrente e restrição de uso em lote de praia.
Mata Atlântica estabelecida (Lei 11.428), APP hídrica, Unidade de Conservação.
RISCOSupressão proibida = área útil zerada ou licença inviável.
O uso pretendido é permitido na zona? O coeficiente comporta o projeto?
RISCOCNAE proibido (case Criciúma, ~R$8M evitados) ou coeficiente baixo.
Medição sobre o polígono real (área real do polígono), não a bounding-box que infla até 5×.
RISCOPagar por área que não existe; viabilidade superdimensionada.
Testada para via, distância a rodovia/porto, e, conforme o uso, à subestação.
RISCOGleba encravada ou longe da rede inviabiliza o projeto.
O gate mais esquecido: o subsolo
Quase ninguém verifica a ANM antes de comprar. Mas um terreno sobre concessão de lavra ativa simplesmente não recebe alvará, o concessionário tem direito de acessar o subsolo. Detectamos isso por sobreposição de polígonos real contra ~122 mil polígonos da ANM, o que eliminou quando trocamos bounding-box por geometria real.
Como a Gridmapify roda os 7 gates
Cada lote candidato passa pelos 7 gates automaticamente, cruzando ONR, ANM, SPU, imagens de satélite de uso do solo/ICMBio, PDM municipal, geometria real e malha viária. O resultado é um veredito por parcela, DESCARTAR / ALERTA / ATENÇÃO / OK, com cada gate marcado como [FATO], [ESTIMATIVA] ou [PENDENTE] quando falta dado. [FATO] Nunca damos "OK" se um gate crítico está pendente.
[ESTIMATIVA] Este checklist é triagem técnica, não substitui a certidão do cartório nem a vistoria in loco. Entregamos a shortlist que se pode levar à diligência final com segurança, não a titularidade definitiva.