A pergunta antes da compra
"Posso fazer o que eu quero neste terreno?", a resposta está no plano diretor (PDM) do município, não no anúncio. O PDM divide a cidade em zonas, e cada zona tem uso permitido, coeficiente e limites próprios. Comprar sem checar é apostar: 80% dos terrenos apresentados por corretor têm pelo menos um problema de zoneamento para o uso pretendido. [ESTIMATIVA]
Os 5 parâmetros que você precisa ler
O erro mais caro: CNAE × zoneamento
Para quem abre loja, indústria ou serviço, o problema não é só "pode construir", é "pode operar a minha atividade aqui". Cada zona tem uma lista de usos permitidos, e o uso se conecta ao CNAE da empresa. No nosso case Criciúma, um terreno em ZI-2 tinha o CNAE de atacarejo proibido, a obra seria possível, mas a loja nunca abriria. Descarte antes da escritura, .
Esse cruzamento deveria ser trivial, mas ninguém digitalizou a matriz CNAE × zoneamento de cada município. A Gridmapify mantém essa matriz para as cidades-foco do Sul, e é o que permite dizer "este lote serve" ou "este lote não serve" antes da proposta.
O coeficiente decide o VGV
Para incorporação, o coeficiente de aproveitamento é o multiplicador do valor: um lote em zona com coeficiente 4,0 permite o dobro de área construída de um coeficiente 2,0, e portanto o dobro do VGV. Dois terrenos de mesma metragem podem valer 4× diferente só pela zona. Entenda a fundo no post coeficiente vs área real.
Onde achar e como confirmar
O PDM é lei municipal pública. Muitas prefeituras do Sul expõem o zoneamento em geoportais (base cartográfica municipal), nós absorvemos esses dados e cruzamos com a matrícula do lote. Mas a leitura definitiva é da consulta de viabilidade na prefeitura. Use a triagem para priorizar; confirme no município antes de assinar.
[ESTIMATIVA] Conteúdo informativo, não consulta de viabilidade oficial. Cada PDM tem regras próprias; confirme com a prefeitura.