A equação da torre
A massa edificável que determina o VGV de uma torre começa no coeficiente de aproveitamento: terreno de 2.000 m² com CA = 4,0 → 8.000 m² computáveis → ~5.760 m² de área privativa (eficiência 72%) → VGV = 5.760 × R$ 12.000/m² = R$ 69,1 M. O mesmo terreno em ZR3 (CA = 2,0): VGV R$ 34,6 M, metade. Por isso o zoneamento decide antes de tudo. E por isso a ZUM de BC tem o lote mais disputado do Sul.
Zonas de BC e o que cada uma permite
| Zona | Nome | CA | Altura | Uso ideal |
|---|---|---|---|---|
| ZUM | Zona Uso Misto | 4,0 | sem limite prático | torres alto padrão · orla |
| ZR5 | Zona Residencial 5 | 3,0 | até ~40 andares | vertical médio-alto padrão |
| ZC2 | Zona Central 2 | 2,0–2,5 | até ~28 andares | vertical compacto · centro |
| ZR3 | Zona Residencial 3 | 2,0 | até ~22 andares | edificação multifamiliar |
| AEIS | Área Especial de Interesse Social | variável | especial | uso misto com restrição |
| ZPA | Zona Preservação Ambiental | 0,1 | muito baixo | proibido para vertical |
[INFERÊNCIA] baseado no PDM de BC vigente. CA e altura dependem de outros parâmetros da lei (testada, recuos). Validar o caso específico no PDM oficial.
Por que a gleba ZUM some antes de aparecer no listing
Um lote ZUM de 2.000 m² próximo à orla em BC pode gerar . Isso cria um oligopsônio na demanda: poucas incorporadoras que já têm banco de terrenos monitoram o mercado de BD em BC e fecham ao primeiro sinal de disponibilidade, antes de qualquer portal publicar.
O Gridmapify inverte a lógica: em vez de esperar o listing, rasteia as matrículas ONR sobre cada zona do PDM, e quando aparece uma lacuna (lote sem detecção de edificações por imagem do território em ZUM), emite alerta antes de qualquer movimentação de mercado.
O que diferencia o trabalho da Gridmapify do portal de imóveis
Um portal de imóveis mostra o que o vendedor quer anunciar, já precificado, já sabendo que é ZUM, já subindo o preço. A Gridmapify cruza a base ONR com o zoneamento PDM e as edificações detectadas, identificando os lotes que satisfazem os critérios técnicos de incorporação vertical, independente de estarem à venda. O passo seguinte (abordagem ao proprietário) é do incorporador; nós entregamos a identificação.
Disclaimer obrigatório
[ESTIMATIVA] O VGV calculado é uma estimativa volumétrica. O projeto arquitetônico real, os recuos mínimos, a taxa de ocupação e as condicionantes ambientais determinam a massa final. Consulte sempre o PDM vigente e um arquiteto antes de qualquer decisão de compra.